Lời khuyên của luật sư về hợp đồng thuê mặt bằng thời dịch bệnh
Luật sư đưa ra lời khuyên về việc thương thảo hợp đồng thuê mặt bằng khi dịch Covid-19 ảnh hưởng lớn tới hoạt động kinh doanh.
Đại dịch Covid-19 khiến nhiều hoạt động kinh doanh bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Nhiều nhà hàng, khách sạn, quán bar, karaoke… phải đóng cửa, hoặc hoạt động cầm chừng. Nguồn thu giảm, thậm chí không có nhưng tiền thuê mặt bằng kinh doanh vẫn phải trả.
Luật sư có thể tư vấn về hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh và hướng giải quyết trong đại dịch Covid-19?
(Hà Anh Tuấn, Hà Nội)
Luật sư Nguyễn Đạt, Đoàn Luật sư Hà Nội trả lời: Trước tiên phải xác định dịch Covid-19 có phải là sự kiện bất khả kháng, nó có thể được viện dẫn và áp dụng để miễn trừ trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ hay không.
1. Sự kiện bất khả kháng là gì?
Theo quy định tại bộ luật Dân sự 2015: “Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan, không thể lường trước được và không thể khắc phục được, dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép”.
 |
| Luật sư Nguyễn Đạt |
2. Cần có những điều kiện nào để được áp dụng sự kiện bất khả kháng?
Thứ nhất cần căn cứ quy định tại hợp đồng đã ký giữa các bên. Đối với những hợp đồng có điều khoản quy định về sự kiện bất khả kháng và hậu quả pháp lý khi xảy ra sự kiện đó thì các bên căn cứ quy định đã thỏa thuận để thực hiện.
Trường hợp hợp đồng không quy định điều khoản này thì các bên có thể viện dẫn quy định của pháp luật để giải thích và áp dụng.
Theo đó, để được áp dụng quy định về sự kiện bất khả kháng, cần đáp ứng đủ 3 điều kiện sau: Xảy ra một cách khách quan; Không thể lường trước được; Không thể khắc phục được.
Đối với sự kiện đại dịch Covid-19, có thể khẳng định đã thỏa mãn điều kiện là xảy ra một cách khách quan và không thể lường trước được.
Tuy nhiên, điều kiện không thể khắc phục được thì cần phải được xem xét và phân tích trong các trường hợp cụ thể.
Điều kiện này được thỏa mãn và Covid-19 được coi là sự kiện bất khả kháng nếu các bên chứng minh được là không thể khắc phục được tình hình, mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và trong khả năng của mình.
Nếu chứng minh được đại dịch Covid-19 thuộc trường hợp bất khả kháng trong trường hợp của mình thì các bên có thể được miễn trừ nghĩa vụ nếu vi phạm hợp đồng theo quy định.
Theo luật sư, áp dụng quy định về sự kiện bất khả kháng trong hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh như sau: Nếu bên thuê khoán tài sản chứng minh được hoa lợi, lợi tức bị mất ít nhất một phần ba do sự kiện bất khả kháng thì có quyền yêu cầu giảm hoặc miễn tiền thuê, căn cứ quy định tại khoản 3, điều 488 BLDS 2015.
Luật sư khuyên nên xem xét lại hợp đồng thuê để xác định rõ tình trạng pháp lý làm căn cứ giải quyết.
Thứ hai, cần thu thập chứng cứ chứng minh là đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép nhưng không thể khắc phục được để thỏa mãn điều kiện của sự kiện bất khả kháng.
Thứ ba, thống kê lại số liệu doanh thu trước khi xảy ra đại dịch và những thiệt hại phải gánh chịu kể từ khi xảy ra đại dịch…
T.Nhung (ghi)