3 cách tính sở hữu chung, riêng nhà chung cư

Xuất bản ngày 15 Th3, 2021

Khi tính sở hữu chung, riêng của nhà chung cư cần xét thời điểm phê duyệt dự án và thời điểm ký hợp đồng mua bán căn hộ.

Sở Tư pháp TP.HCM vừa có văn bản gửi các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn về việc cấp giấy chứng nhận (GCN) đối với nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung của nhiều người.

Trước đó, UBND TP có văn bản chỉ đạo giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với Sở Tư pháp, Sở TN&MT và các đơn vị liên quan nghiên cứu, hướng dẫn cụ thể cách xác định vị trí, diện tích chung, riêng đối với loại nhà trên. Mục đích là để làm cơ sở cho người bán nhà, cơ quan công chứng và cơ quan cấp GCN cùng thực hiện.

Trước và sau Luật Nhà ở 2005

UBND TP cũng giao Sở Tư pháp triển khai nội dung trên đến các cơ quan công chứng trong trường hợp mua bán một phần quyền nhà ở, căn hộ chung cư. Theo đó, hợp đồng mua bán nhà phải thể hiện nội dung vị trí, diện tích chung, riêng đối với nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư được các bên thỏa thuận, đính kèm loại tài liệu xác định vị trí, diện tích chung, riêng.

3 cách tính sở hữu chung, riêng nhà chung cư - ảnh 1
Một chung cư ở quận 3, TP.HCM. Ảnh: NGUYỄN QUỲNH

Theo văn bản hướng dẫn việc xác định vị trí, diện tích chung, riêng đối với nhà chung cư cần xem xét thời điểm phê duyệt dự án, thời điểm ký kết hợp đồng mua bán căn hộ.

Trường hợp 1: Đối với chung cư xây dựng trước ngày Luật Nhà ở (LNƠ) 2005 (có hiệu lực ngày 1-7-2006) thì việc xác định sở hữu chung, riêng thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại Công văn số 144 ngày 25-11-2009.

Theo đó, nhà chung cư xây dựng trước khi LNƠ có hiệu lực thì cần xem xét nội dung hợp đồng mua bán nhà và những tài liệu, dự án liên quan. Nếu hợp đồng quy định phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư có nơi để xe được chủ đầu tư đồng ý cho sử dụng chung thì chủ đầu tư phải xác định rõ công năng phần diện tích nơi để xe là phần sử dụng chung và phần diện tích còn lại trong diện tích sở hữu riêng của chủ đầu tư.

Nếu hợp đồng không quy định về phần diện tích nơi để xe thì căn cứ vào hồ sơ, tài liệu, dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt để xác định. Trường hợp trong hồ sơ, tài liệu, dự án cũng không quy định về quyền sở hữu diện tích nơi để xe thì chủ đầu tư và các chủ sở hữu phải thỏa thuận đảm bảo quyền lợi của cả hai bên với mức thu tiền trông giữ xe không được vượt quá mức phí do HĐND-UBND TP.HCM quy định.

Trường hợp 2: Đối với các chung cư đầu tư xây dựng sau ngày LNƠ thì căn cứ Điều 70 luật này để xác định.

Phần sở hữu riêng gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ, gồm cả ban công, lô gia và phần diện tích khác được công nhận là sở hữu riêng theo pháp luật; các trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.

Phần sở hữu chung gồm phần diện tích nhà còn lại của chung cư ngoài diện tích thuộc sở hữu riêng nêu trên. Ngoài ra là không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư như khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào. Cạnh đó là hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.

Cách tính sau ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực

Hướng dẫn cũng nêu ra trường hợp thứ ba là đối với các chung cư đầu tư xây dựng sau ngày LNƠ 2014 có hiệu lực (ngày 1-7-2014). Theo Điều 100, 101 luật này thì phần sở hữu riêng, chung và việc xác định diện tích sử dụng căn hộ có cách tính khác.

Cụ thể, phần sở hữu riêng gồm: Diện tích bên trong căn hộ gồm cả ban công, lô gia; phần diện tích khác được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.

Phần sở hữu chung gồm phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần sở hữu riêng. Đó là nhà sinh hoạt cộng đồng; không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung gồm khung, cột, sàn, mái, sân thượng, hành lang và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng.

Ngoài ra là các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo dự án đã được duyệt gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.

Sở Xây dựng đề nghị Sở Tư pháp, Sở TN&MT đối chiếu các trường hợp cụ thể từng thời điểm phê duyệt dự án, ký kết hợp đồng mua bán căn hộ để thực hiện theo quy định, tránh phát sinh khiếu nại, khiếu kiện sau khi cấp GCN.

Chỗ để xe thuộc sở hữu chung hay riêng?

Chỗ để xe phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư gồm ô tô, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật thì chủ đầu tư phải xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thiết kế được phê duyệt và phải được sử dụng đúng mục đích.

Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe như sau:

Đối với chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư;

Đối với chỗ để ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê. Nếu không mua hoặc không thuê thì chỗ để ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này.

Việc bố trí chỗ để ô tô của khu nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước, sau đó mới dành chỗ để xe công cộng.

(Trích Điều 101 LNƠ 2014, Công văn 1363 của Sở Xây dựng TP.HCM ngày 27-1-2021)

KIM PHỤNG